پایگاه خبری تحلیلی صنعت و تاسیسات

همواره گران بودن اوراق مسکن هم از دیگر موانع پیش روی متقاضیان است زیرا وام‌گیرندگانی که از فرا بورس اقدام به تهیه این اوراق می‌کنند تا چندی پیش باید برای تهیه هر برگه از تسهیلات مزبور بیش از ۱۰۰ هزار تومان پرداخت می‌کردند و به نظر می‌رسد این اتفاق برای استفاده از این اوراق چندان توجیه اقتصادی نداشته باشد.

بر اساس مقررات فعلی، زوج‌های تهرانی با خرید ۲۲۰ برگ از اوراق تسهیلات مسکن می‌توانند تا سقف ۱۱۰ میلیون تومان وام مسکن و جعاله مسکن دریافت کنند؛ بنابراین زوج‌های تهرانی برای دریافت وام ۱۱۰ میلیون تومانی مسکن با توجه به متوسط ۷۴ هزار و ۲۰ تومان قیمت اوراق تسهیلات مسکن، باید به‌طور متوسط ۱۶ میلیون و ۲۸۴ هزار تومان صرف خرید ۲۲۰ برگ اوراق تسهیلات مسکن کنند.

همواره گران بودن اوراق مسکن هم از دیگر موانع پیش روی متقاضیان است زیرا وام‌گیرندگانی که از فرا بورس اقدام به تهیه این اوراق می‌کنند تا چندی پیش باید برای تهیه هر برگه از تسهیلات مزبور بیش از ۱۰۰ هزار تومان پرداخت می‌کردند و به نظر می‌رسد این اتفاق برای استفاده از این اوراق چندان توجیه اقتصادی نداشته باشد، البته این موضوع با انتشار خبری در خصوص تمدید مهلت اعتبار «تسه‌ها» کمی تعادل یافت؛ اما هنوز هم متقاضیان این نوع وام با دغدغه‌های متعددی روبرو شده است.

شرایط سنگین اخذ وام از طریق اوراق حق تقدم

پرویز کاکائی رئیس شعبه یک بانک دولتی بابیان اینکه اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن (تسه) پانزدهم هرماه از طرف بانک مسکن به دارندگان حساب سپرده ممتاز اختصاص داده می‌شود گفت: در حال حاضر هر برگ از این اوراق نماینده ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات بانک مسکن برای احداث، خرید و تعمیر واحد مسکونی بدون نیاز به سپرده‌گذاری در چارچوب ضوابط بانک مسکن است.

وی بابیان مطلب فوق گفت: قیمت هر اوراق تسهیلات نسبت به اعتبار باقی‌مانده آن متفاوت است هر چه اعتبار باقی‌مانده اوراق بیشتر باشد قیمت بالاتری داشته و اعتبار این اوراق ۲ سال است همچنین اوراق تسهیلات مسکن تا یک ماه بعد از پایان اعتبار قابلیت دریافت وام دارد و بعدازآن هیچ‌گونه ارزشی ندارد.

کاکائی بابیان اینکه جدای مبالغ بالایی این اوراق، سه نکته منفی بر این اوراق نبین شده است گفت: برای نکته اول باید گفت این اوراق تنها می‌تواند تنها ۸۰ درصد قیمت خانه را پوشش دهد یعنی اگر متقاضی به دنبال خرید یک مسکن ۱۰۰ میلیون تومانی نمی‌تواند یک وام ۹۰ میلیون تومانی دریافت کند.

وی در خصوص نکته دوم این تسهیلات گفت: نکته دوم این تسهیلات سن ساختمان است یعنی اگر تاریخ صدور اولین جواز ساختمان ملک عمر ۲۰ تا ۲۵ ساله داشته باشد فقط ۳۵ میلیون تومان به این نوع ساختمان تعلق می‌گیرد.

کاکائی در خصوص نکته سوم نیز گفت: متقاضی این تسهیلات نباید سابقه چک برگشتی و بدهی سررسید شده در سیستم بانکی داشته باشد.

این کارشناس بابیان اینکه این سه نکته تاکنون توانسته بخشی از تقاضا را از دریافت مسهلات مذکور منصرف کند گفت: در یک کلان‌شهر مانند تهران حداقل قیمت یک‌خانه نوساز ۶۰ تا ۷۰ متری بیش از ۲۵۰ میلیون تومان است. این در حالی است که قیمت ساختمان‌های به اصلاح کلنگی تفاوت فاحشی باقیمت املاک نوساز دارد. به‌هرحال ازآنجایی‌که بیشتر متقاضیان این تسهیلات از اقشار متوسط به پایین جامعه هستند نباید از این عده انتظار داشت باوجود هزینه سرسام‌آور این اوراق، طول کوتاه و میزان بازپرداخت اقساط بتوانند برای دریافت این اوراق حضور پررنگ داشته باشند.

وی بابیان اینکه به‌جز موارد ذکرشده تناقضاتی نیز در خصوص نرخ سود دریافتی و واقعی وجود دارد گفت: در حال حاضر نرخ سود بانک مسکن برای این تسهیلات ۱۷.۵ درصد است، نرخ سود واقعی دریافت این وام مسکن با تغییر قیمت این روزها (قیمت اوراق از ابتدای دی‌ماه ۱۳۹۶ حدود ۷۵ هزار و ۳۵۶ تومان) به ۲۰.۷۴ درصد رسید.

این کارشناس درنهایت گفت: به‌هرحال برای اینکه تقاضای رونق واقعی داشته باشد باید نگاه جدی‌تری به قیمت این اوراق، اقساط و نکات منفی آن داشته باشیم.

سهم اقتصاد مسکن در سبد هزینه کرد دولت کم است

در همین زمینه یک کارشناس مسکن بابیان اینکه دولت همانند یک خانواده است. گفت: با اولویت‌های هزینه کرد که سالانه میزان و نحوه تخصیص آن را طی برنامه‌ای به مجلس ارائه می‌دهد و بر اساس بودجه‌های تصویبی شروع به هزینه کرد می‌کند.

منصور غیبی بابیان مطب فوق به «صما» گفت: لذا با این تعریف ساده باید اذعان داشت سهم اقتصاد مسکن در سبد هزینه کرد دولت به میزانی نیست که بیش از تسهیلات تخصیصی در قالب وام خرید به متقاضیان اقدام کند.

وی گفت: هرچند بدنه کارشناسی دولت تائید کند که افزایش میزان وام و طول مدت بازپرداخت و همچنین کاهش نرخ سود بانکی می‌تواند به استقبال مصرف‌کنندگان واقعی مسکن بیانجامد و موجب تحرک سازنده و نسبی حوزه اقتصاد مسکن گردد ولی باز به نظر می‌رسد به هر دلیلی دست‌وبال دولت در تغییرات سه‌گانه فوق بسته است و شاید عمده دلیل آن محدودیت منابع سرمایه ایی و گردش آن در اقتصاد کلان باشد.

وی بابیان اینکه نکته بسیار مهم در شکل عملیاتی کردن همین وام‌های موجود به‌منظور خرید مسکن است گفت: که مهم‌ترین آن عدم تعریف درست و واقعی از اخذ ضمانت از متقاضیان است که خود باعث عدم اخذ وام از سوی متقاضی به دلیل اینکه بانک مسکن ضامن با کسر حقوق و نظایر آن مطالبه می‌کند و مردم عادی امکان فراهم نمودن چنین اشخاصی را ندارند و درنتیجه یا قید وام را می‌زنند یا متوسل به بازار مکاره تأمین ضامن می‌شوند.

غیبی درنهایت گفت: دولت حداقل می‌تواند سریعاً شرایط اخذ وام را تسهیل و موضوع ضامن را حل‌وفصل نماید. هرچند مسئولان گاها مدعی هستند که نیازی به تأمین ضامن نیست و موضوع در اختیار روسا و سرپرستان بانک‌هاست ولی همین روسا بدترین و سخت‌ترین شرایط را مطالبه می‌کنند.

اجاره کارت ملی دستاورد سوداگرانه وام

در همین زمینه یک کارشناس شهرسازی بابیان اینکه فلسفه وجودی اوراق تسهیلات مسکن خود بستر دلال‌بازی و سوداگری است گفت: بانک مسکن حساب سپرده‌ای دارد به نام سپرده ممتاز که از ابتدا به سپرده‌گذار اعلام می‌کند قرار است این حساب به شما سود بدهد نه وام؛ اما به‌جای دریافت سود می‌توانید اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن دریافت کرده و آن را به متقاضیان دریافت تسهیلات مسکن بفروشید این موضوع به‌وضوح نشان می‌دهد که این بازار قابلیت دلالی و سوداگرانه دارد.

محمدعلی مهری بابیان مطلب فوق افزود: به‌هرحال به نظر می‌رسد باوجود محدودیت‌های متعدد برای خریدوفروش دلالان می‌تواند این محدودیت‌ها را دور زده و به‌صورت سوداگرانه وارد عرصه دریافت وام شوند.

وی یکی از این راه‌های سوداگرانه را در اجاره کارت‌های ملی دانست و در توضیح آن گفت: محدودیت‌های مختلف ازجمله محدودیت زمانی خریدوفروش‌های متعدد ایجاد شود، بازهم راه‌های فراری برای دلالان بازار ازجمله استفاده از کارت ملی‌های اجاره‌ای وجود دارد که در کنار خود، بازار کاذب اجاره کارت ملی ایجاد می‌کند؛ این مشکل در دوره‌های تغییر توازن عرضه و تقاضا به سمت افزایش تقاضای خرید این اوراق به‌خصوص در زمان رونق بازار مسکن بیشتر است. به‌عبارت‌دیگر نوبت دریافت وام مسکن چندین بار دست‌به‌دست می‌شود و از هر بار خریدوفروش نوبت وام، درآمد خوبی برای خزانه کشور به وجود می‌آورد.

مهری بابیان اینکه باید سازگار ارائه وام تسهیلات مسکن تغییر کند گفت: به‌جز روش گفته‌شده سوداگران همواره برای رسیدن به سودهای کلان دنبال راهکارهای متعدد است؛ و این وام به دلایل متعدد نمی‌تواند گزینه موفقی برای متقاضیان مصرفی لحاظ شود.

این میزان وام تناسبی با تعداد متقاضیان ندارد

این کارشناس شهرسازی همچنین گفت: دولت باید به دنبال راهکار دیگری برای تسهیلات مسکن بدون پس‌انداز باشد؛ و متأسفانه کاهش آمارهای متقاضیان دریافت اوراق یا انصراف پیش از موعد دریافت وام مسکن نمونه‌های عدم موفقیت این طرح است. اگرچه در این میان، کسانی نیز بودند که با استفاده از این طرح خانه‌دار شدن اما به دلیل اقساط بلندمدت و بوروکراسی‌های متعدد از اخذ این وام پشمینان شده و دنبال راهکار جدی برای بازپرداخت اقساط سنگین وام‌ها خود هستند.

مهری گفت: بر اساس آمارهای اتخاذشده از سازمان بورس تاکنون ۶۸۰ هزار نفر در کشور از اوراق تسهیلات مسکن به ارزش کل ۳۲۰ هزار میلیارد ریال برای خرید مسکن یا سرمایه‌گذاری در این بخش، استفاده کرده‌اند که این میزان با تعداد متقاضیان تناسب مناسبی ندارد. اگرچه این تعداد رقم قابل‌ملاحظه‌ای اما برای پاسخ‌گویی به یک جامعه هدف بزرگ ناکافی است.

وی درنهایت گفت: شرایط سخت ارائه تسهیلات مسکن مانع بزرگی برای دریافت وام و خانه‌دار شدن است همه باید بدانند اگر بتوانیم در دوران رکود بازار عرضه را احیای کنیم می‌توانیم پاسخ مناسبی برای تولید داشته باشیم زیرا بخش عرضه نیازمند بازگشت سرمایه خود است که این مورد بدون حضور تقاضای مصرفی امکان‌پذیر نیست.