رفتن به بالا

پایگاه خبری تحلیلی صنعت و تاسیسات


  • جمعه ۴ مهر ۱۳۹۹
  • الجمعة ۷ صفر ۱۴۴۲
  • 2020 Friday 25 September

ورود «شرکت‌های ساختمانی معتبر» به مناطق «ارزان‌قیمت» پایتخت

گام اول ورود برندهای ساختمانی به بازار ساخت مسکن در «بافت‌های فرسوده» با اعلام فراخوان عمومی مشارکت در ساخت، به مالکان واحدهای فرسوده آغاز شد.

گام اول ورود برندهای ساختمانی به بازار ساخت مسکن در «بافت‌های فرسوده» با اعلام فراخوان عمومی مشارکت در ساخت، به مالکان واحدهای فرسوده آغاز شد.

به گزارش گروه صنعت تاسیسات ویکی پی جی به نقل از صما،  برندهای ساختمانی که در قالب شرکت‌های شناخته شده و معتبر تا پیش از این فقط در حوزه ساخت «املاک ویلایی» یا «آپارتمان‌های لوکس» در شهرهای شمالی یا مناطق شمالی پایتخت فعالیت می‌کردند هم‌اکنون ورود آزمایشی به بازار ساخت واحدهای مصرفی در محدوده‌های فرسوده شهری را آغاز کرده‌اند تا در صورت تامین انتظارات اقتصادیشان، بخشی از توان فنی و مالی خود را در این محدوده‌ها متمرکز کنند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد درحالی که تاکنون شکل اصلی فعالیت برندهای ساختمانی، لوکس‌سازی در مناطق گران‌قیمت بود، دشواری فروش واحدهای آماده در این مناطق، نبود چشم‌‌انداز کوتاه‌مدت خروج از رکود در بازار معاملات واحدهای لوکس در کنار توجیه اقتصادی فعالیت در بافت‌های فرسوده، منجر به برنامه‌ریزی برای تغییر مقصد سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی از سوی برخی شرکت‌های معتبر شده است.

اگرچه طی دو ماه اول سال جاری، رشد منفی ساخت‌و سازهای ساختمانی متوقف شد اما عملا رشد مثبتی در حجم کل ساخت‌وسازها اتفاق نیفتاد؛ با این حال حجم ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده رشد ۵۰ درصدی را نسبت به مدت مشابه سال گذشته تجربه کرد؛ این درحالی است که حجم ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده خرداد ماه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته ۶۵ درصد رشد کرد طوری که در خردادماه برای ساخت ۱۲۰۰ واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شد.

از سوی دیگر، افزایش دمای معاملات در بازار فروش واحدهای مصرفی واقع در بافت‌های فرسوده به لحاظ حجم و به واسطه وجود تقاضای موثر، عامل دیگری برای ترغیب شرکت‌های معتبر به انتقال فعالیت‌های ساختمانی به محدوه‌های هدف نوسازی است؛ متقاضیان خرید مسکن در بافت‌های فرسوده هم‌اکنون به تسهیلات تا سقف ۱۶۰ میلیون تومان-از محل صندوق پس انداز مسکن یکم- با نرخ سود ۸ درصد که کمترین نرخ سود تسهیلات بانکی خرید مسکن در شرایط حاضر محسوب می‌شود، دسترسی دارند و همین موضوع باعث ترغیب انگیزه‌ سمت تقاضا برای خرید آپارتمان در بافت‌های فرسوده شده است.

هم‌اکنون برندهای معتبر ساختمانی برای انتقال فعالیت‌های خود از مناطق لوکس و گران‌قیمت به مناطق مصرفی شهر تهران با اولویت «بافت‌های فرسوده» تصمیم «قطعی» گرفته‌اند و در مرحله «ظرفیت‌سنجی» از بابت سطح استقبال مالکان و همچنین برآورد توجیه اقتصادی فعالیت در محلات هدف نوسازی قرار دارند.

درحالی که طی ماه‌های اخیر تحرکات برخی شرکت‌های ساختمانی بزرگ و شناخته شده برای شناسایی و ارزیابی ظرفیت‌های موجود در بافت‌های فرسوده به منظور سرمایه‌گذاری‌های جدید در حوزه ساخت و ساز آغاز شده این تحرکات ظرف روزهای اخیر یک گام به جلو حرکت کرده و منجر به انتشار آگهی به منظور جلب مشارکت مالکان املاک کلنگی با برخی از این شرکت‌ها در بافت‌های فرسوده شده است.

حدود دو سال قبل، متولی نوسازی بافت‌های فرسوده از طریق انعقاد تفاهم‌نامه‌ای با انبوه‌سازان مسکن درصدد برآمد سرعت نوسازی بافت‌های فرسوده به خصوص در کلانشهرها از جمله شهر تهران را افزایش دهد؛

با این حال به واسطه مشکلاتی که انبوه‌سازان در آن زمان به دلیل دشواری‌‌های موجود در مسیر دسترسی به تسهیلات نوسازی، تملک واحدهای فرسوده، جلب رضایت مالکان، تجمیع زمین‌ها و رفع معارض از املاک فرسوده با آن مواجه شدند عملا استقبالی از سوی این گروه سازندگان برای فعالیت در محدوده‌های هدف نوسازی انجام نشد.

با گذشت حدود دو سال از زمان انعقاد تفاهم‌نامه میان متولی نوسازی بافت‌های فرسوده و انبوه‌سازان، هم‌اکنون بافت‌های فرسوده پایتخت از سوی برخی از شرکت‌های ساختمانی به‌عنوان «مقصد اول سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی‌» هدف قرار گرفته است که پیش از این فعالیت‌های گسترده‌ای در ساخت واحدهای اداری، تجاری و مسکونی لوکس داشتند؛

هر چند این شرکت‌ها در مقطع زمانی حاضر در حال رصد بازار و ظرفیت‌های موجود در بافت‌های فرسوده برای فعالیت و افزایش سودآوری هستند اما برآوردهای اولیه از حجم مراجعه و تماس مالکان بافت‌های فرسوده برای مشارکت با این گروه سازندگان حاکی است هم‌اکنون سطح استقبال مالکان بافت‌های فرسوده از مشارکت با برندهای مطرح ساختمانی در مقایسه با بساز و بفروش‌های خردساز نیز در سطح مطلوبی قرار دارد.

مالکان بافت‌های فرسوده که طی سال‌های اخیر با یک معضل عمده یعنی تلاش برخی «واسطه‌های غیرحرفه‌ای» برای خرید املاک کلنگی با قیمتی بسیار کمتر از ارزش واقعی این املاک مواجه بوده‌اند هم‌اکنون از حضور برندهای ساختمانی معتبر برای فروش املاک کلنگی یا مشارکت در ساخت با آنها استقبال می‌کنند.

با این وجود، برخی برندهای ساختمانی هم‌اکنون به‌صورت آزمایشی فراخوان مشارکت با مالکان در بافت‌های فرسوده را منتشر کرده‌اند تا به این وسیله کم و کیف و ظرفیت‌های موجود برای فعالیت در جغرافیای فرسوده شهری را تخمین بزنند.

به این ترتیب، برندهای ساختمانی هم‌اکنون در فاز شناسایی ظرفیت‌های موجود در بافت‌های فرسوده و در عین حال آماده به ساخت قرار گرفته‌اند تا پس از طی این مرحله، نسبت به نهایی کردن جزئیات مشارکت با مالکان تصمیم بگیرند.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از جریان ورود آزمایشی برندهای ساختمانی به حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده نشان می‌دهد این شرکت‌ها عمدتا با دو هدف عمده درصدد برآمده‌اند تا با خروج بخشی از سرمایه‌ها و توان فنی خود از بازار ساخت‌وسازهای لوکس در مناطق شمالی شهر، تجربه تازه‌ای را در برخی دیگر از مناطق پایتخت که هم‌اکنون به‌عنوان «کانون تمرکز واحدهای فرسوده» شناسایی شده‌اند، آغاز کنند.

درحال حاضر بخش زیادی از مناطق ۱۲ تا ۱۸ پایتخت به‌عنوان بافت فرسوده شهر تهران معرفی شده‌اند که علاوه بر مشوق‌های مربوط به تخفیف عوارض و صدور مجوز ساخت از سوی شهرداری در این مناطق، تسهیلات ارزان‌قیمت ساخت و خرید مسکن نیز به آنها تعلق می‌گیرد.

استفاده از این مشوق‌ها و تسهیلات به منظور تقویت توان مالی سازندگان مسکن یکی از دو انگیزه مهم ورود برندهای ساختمانی به حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده است.

آن‌طور که مدیران و فعالان برخی از این شرکت‌ها به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند استفاده از این مشوق‌ها و تسهیلات موجب خواهد شد بخش قابل توجهی از بنیه مالی سازندگان صرفه‌جویی شود و بنابراین می‌توان عملیات ساخت تیراژ بیشتری از واحدهای مسکونی را در بافت‌های فرسوده به واسطه بخشودگی‌های مربوط به عوارض ساخت و همچنین دریافت تسهیلات ارزان‌قیمت برنامه‌ریزی کرد.

از سوی دیگر، درحالی که بازار واحدهای تجاری و مسکونی لوکس که پیش از این عمده توان فنی و مالی برندهای ساختمانی را به خود اختصاص می‌داد همچنان در رکود به سر می‌برد، سازندگان فعال در شرکت‌های ساختمانی صاحبنام با هدف «تعریف مقصدهای جدید» برای به حداقل رساندن سطح زیان ناشی از فعالیت در بازار رکودی ساختمان‌های لوکس، تصمیم گرفته‌اند «پرکشش‌ترین بازار تقاضای مصرفی مسکن» را از بابت «ظرفیت ساخت و ساز» و «کسب سود حداکثری» ناشی از سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده، ارزیابی کنند.

این درحالی است که هم‌اکنون به واسطه وجود مشوق‌های نوسازی در بافت‌های فرسوده، هزینه ساخت مسکن در محدوده‌های هدف نوسازی حدود ۲۰ درصد ارزان‌تر از ساخت و ساز در سایر مناطق است.

 

دو مزیت مشارکت با برندها

ورود برندهای ساختمانی به ساخت و سازهای بافت فرسوده در عین حال حاوی دست‌کم دو مزیت مهم برای مالکان و متقاضیان مسکن در بافت‌های فرسوده نیز هست؛

درحالی که تاکنون عمده ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده از جنس غیرحرفه‌ای یا در اصطلاح بسازوبفروشی انجام می‌شد و مالکان نسبت به تعیین سطح قیمت‌ها و درصدهای مشارکت در بافت با سازندگان از اطمینان و اعتماد کافی برخوردار نبودند، حضور برندهای معتبر ساختمانی در بافت‌های فرسوده ضریب اعتماد مالکان برای ورود به فرآیند نوسازی را افزایش می‌دهد و در نتیجه منجر به رونق ساخت‌و‌ساز در مناطق فرسوده می‌شود.

پیش بینی می‌شود با ورود برندهای معتبر ساختمانی به فرآیند نوسازی، مالکان واحدهای فرسوده که پیش تر به دلیل عدم اطمینان به واسطه‌های ملکی و سازندگان متفرقه، انگیزه و اعتماد کافی برای اقدام به نوسازی واحدهای فرسوده نداشتند، سطح «مشارکت خودجوش» برای نوسازی بافت‌های فرسوده را افزایش دهند.